Guide

20
steg
Sjekk boksene etterhvert som oppgavene utføres
Status på guiden lagres automatisk etter logg inn
  • Veiledning - Opplysninger og skjemaer i guiden
  • Ved et boligsalg er selger ansvarlig for opplysningene som oppgis. Selger er også ansvarlig for manglende opplysninger av betydning for salget. Ansvaret er generelt beskrevet i Lov om avhending av fast eigedom § 3-7 til § 3-9 under Tilstand og tilhøyrsle. Benyttes en megler til salg av boligen omfatter oppdraget innhenting av relevante opplysninger på vegne av selger. Opplysningene som skal fremlegges for kjøper er detaljert beskrevet i Lov om eiendomsmegling § 6-7 under Oppdragstakerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Selv om en megler innhenter opplysningene er det alltid selger som er ansvarlig overfor kjøper. Denne guiden bistår selgere med å innhente opplysningene beskrevet i Lov om eiendomsmegling for å oppfylle det sentrale ansvaret i Lov om avhending om fast eigendom.

    Alle skjemaene som tilbys av privatvisning.no er i formatet PDF. Layout og design er entydig for å tilby en oversiktlig pakke. Skjemaene muliggjør elektronisk utfylling, lagring og distribusjon, men kan også brukes på tradisjonelt vis med utskrifter, utfylling for hånd og brevpost. Både avsendere og mottakere kan benytte forskjellige metoder etter ønske og behov. Feltene i hvert skjema er tydelig merket med hvem som kan fylle ut hva. Det anbefales å bruke gratisprogrammet Adobe Reader til elektronisk håndtering. Kontaktinformasjon for innhenting av opplysninger skaffes via originale kilder. Linker er inkludert på de relevante stedene i guiden. Sentrale epostmottak eller servicetorg/servicekontorer er behjelpelige med å videresende forespørselen til rett instans og person. Det kreves en gratis konto og logg inn for å generere et profesjonelt prospekt og budskjema.
  •  
  • Forum: Opplysninger og skjemaer i guiden
  •  
  • Adobe Reader - gratis nedlasting av programvare for Windows, Mac eller Linux
  • Forberedelser - Innhenting av opplysninger
  • 1. Kjenn avhendingsloven
  • 2. Finn dokumenter
  • Dokumentene du allerede besitter for boligen danner grunnlaget for opplysningene som skal innhentes. Nyttige dokumenter inkluderer: skjøte, kjøpekontrakt, selvangivelse, låneavtale, panteobligasjon, målebrev, forsikringspoliser og bilag for skatter og avgifter. For borettslag og sameier vil årsberetningen fra siste år eller protokollen fra siste årsmøte gi deg informasjonen du trenger videre. En salgsoppgave fra tidligere salg av eiendommen kan tjene som en referanse og mal.
  •  
  • Forum: Finn dokumenter
  • 3. Finn matrikkelbetegnelsen
  • Alle eiendommer i Norge har en unik betegnelse i matrikkelen. Matrikkelen er et offentlig register over grunneiendommer. Matrikkelbetegnelsen inneholder alltid kommunenummer, gårdsnummer (gnr.) og bruksnummer (bnr.). For boliger i Oslo og Akerhus er det også vanlig med et festenummer (fnr.) eller et seksjonsnummer (snr.). Du finner den korrekte betegnelsen i alle offisielle dokumenter for eiendommen. Ved bestilling av opplysninger benyttes alltid matrikkelbetegnelsen.
  •  
  • Forum: Finn matrikkelbetegnelsen
  • 4. Bestill fra Statens kartverk
  • Grunnbokutskrift bestilles fra Statens kartverk. Grunnboken gir oversikt over eventuelle rettigheter og heftelser (servitutter) som er tinglyst på eiendommen. Hvis eiendommen har servitutter må kopi av tinglyst dokument bestilles separat fra Statens kartverk. Arkivet over tinglyste dokumenter omtales ofte som panteboka. Gjelder bestillingen en borettsandel, må du vite borettslagets organisasjonsnummer og hvilken andel du bestiller utskrift for. Borettslagets organisasjonsnummer får du av styret eller finner selv ved et søk i Brønnøysundregistrene. Foreligger det private avtaler knyttet til eiendommen, som ikke er tinglyste, må du opplyse potensielle kjøpere om dette. Grunnbokutskriften er en del av salgsoppgaven.
  •  
  • Forum: Bestill fra Statens kartverk
  •  
  • Søk Brønnøysundregistrene etter organisasjonsnummer for borettslag
  • Bestilling av grunnbokutskrift på Internett
  •  
  • Skjema: Bestilling av grunnbokutskrift (PDF)
  • Skjema: Bestilling av tinglyst dokument fra panteboka (PDF)
  •  
  • Elektronisk grunnbokutskrift bestilt over Internett, kr. 82,-
  • Bekreftet grunnbokutskrift bestilt over Internett (MVA faktureres), kr. 202,-
  • Bekreftet grunnbokutskrift bestilt via brev eller faks, kr. 172,-
  • Bekreftet kopi fra panteboka bestilt via brev eller faks, kr. 172,-
  • 5. Bestill fra kommunen
  • 6. Bestill fra skattekontoret
  • 7. Bestill fra kemnerkontoret
  • 8. Bestill fra forretningsfører (sameier og borettslag)
  • 9. Fyll ut egenerklæring
  • Selger har i følge avhendingsloven en opplysningsplikt i forbindelse med salg av bolig. Kjøper har på sin side en undersøkelsesplikt. Det er ikke lovpålagt at selger fyller ut en egenerklæring for å oppfylle opplysningsplikten, men det gir begge parter et dokument å forholde seg til hvis det skulle oppstå tvister i etterkant. Eiers egenerklæring bidrar dermed til en ryddigere bolighandel for både selger og kjøper. Selskaper som tilbyr eieskifteforsikringer krever til orientering egenerklæring fra selger eller boligsalgsrapport fra takstmann hvis selger ikke har bebodd eiendommen. Last ned skjemaet Egenerklæring fra eier og fyll ut feltene merket Fylles ut av selger etter beste skjønn og evne. Skjemaet er en del av salgsoppgaven.
  •  
  • Forum: Fyll ut egenerklæring
  •  
  • Skjema: Egenerklæring fra eier (PDF)
  • 10. Sett prisantydning
  • Takst fra en autorisert takstmann er den vanligste måten å foreslå markedsverdi på ved boligsalg. En verdi- og lånetakst gir en indikasjon på hvilken pris boligen forventes å oppnå på salgstidspunktet. Eiendomsmeglere kan gi en verdivurdering basert på en inspeksjon av boligens beskaffenhet og markedsituasjonen. Takstbransjen har også utviklet en boligsalgsrapport som mer inngående tar for seg byggtekniske forhold av betydning ved eierskifte. Hvis du følger med i markedet for sammenlignbare boliger er det fullt mulig å sette prisantydning selv. De fleste med egenkapital investert i egen bolig trenger likevel en verdi- og lånetakst eller en verdivurdering for å få et lånetilsagn/finansieringsbevis i banken. Prisantydningen er den laveste prisen du i utgangspunktet er villig å selge boligen for. Se tjenestetilbudet nederst på siden.
  •  
  • Forum: Sett prisantydning
  •  
  • Verdi- og lånetakst, ca. kr. 3000,-
  • Boligsalgsrapport, ca. kr. 6000,-
  • 11. Avtal fotografering
  • Boliger i Oslo og Akershus koster fra 1 million kroner og oppover. Selgere som legger ut boligen for salg med en presentasjon som ikke reflekterer denne verdien i ord og bilder fremstår som mindre seriøse og vil ha vanskeligere for å tiltrekke seg interessenter og budgivere. privatvisning.no har lagt til rette for at et privat boligsalg skal kunne gjennomføres på en profesjonell måte med store besparelser. Det anbefales derfor å investere noen kroner i en fotograf som kan videreføre dette inntrykket. En 360 visning gir en virkelighetsnær opplevelse av boligen og sørger for at personlige visninger kan reserveres for seriøst interesserte. Se tjenestetilbudet nederst på siden.
  •  
  • Forum: Avtal fotografering
  •  
  • Foto og 360 visning, kr. 1100-1500,-
  • Salg - Annonsering og markedsføring
  • 12. Annonser globalt
  • Etter at forberedelsene er unnagjort, opplysningene foreligger og bildene er tatt kan skjemaet for boligannonsen på Internett fullføres og boligen annonseres. Prospektet og budskjemaet for boligen genereres automatisk basert på informasjonen som oppgis i dette skjemaet. Begge kan lastes ned via dokumenter i annonseoversikten eller direkte i boligannonsen. Prospektet og skjemaene med opplysninger danner tilsammen en komplett salgsoppgave. Lag noen kopier for personlig visning av boligen. Når annonsen fremstår som både attraktiv og representativ forandres status fra Skjult til Offentlig og salget er i gang.
  •  
  • Forum: Annonser globalt
  •  
  • Dokument: Prospekt (PDF)
  • Dokument: Budskjema (PDF)
  • 13. Markedsfør lokalt
  • Statistikk viser at boligkjøpere ofte bytter bolig innen samme område. Det er derfor hensiktsmessig å markedsføre boligen lokalt. Etter at boligannonsen på Internett er etablert kan det lastes ned ferdige oppslag under dokumenter i annonseoversikten som annonserer Til Salgs eller Visning. Oppslagene er i A4-format og kan skrives ut i farger eller svart/hvitt. Layout inneholder en referanse til boligannonsen på Internett for mer informasjon og kontakt med selger. Til salgs kan brukes som oppslag på inngangsdør, i inngangspartiet, andre tillatte steder i nærmiljøet eller som et nabobrev i postkasser. Visning kan settes opp som et forhåndsvarsel og en velkomsthilsen på visningsdatoer.
  •  
  • Forum: Markedsfør lokalt
  •  
  • Oppslag: Til Salgs (PDF)
  • Oppslag: Visning (PDF)
  • 14. Hold visninger
  • Det anbefales at første offentlige visning holdes når selger har en avtale med minst en interessent. Oppdater deretter boligannonsen med dato og tid for visning. Det kan lønne seg å legge to eller tre visninger etter hverandre når boligen er klargjort. Hvis det er interessenter på epostlisten for annonsen bør det samtidig sendes et varsel om visning til listen så alle mottar et tilbud om å møte. Dette gjøres under liste i annonseoversikten. Annonser minst en uke i forveien så interessenter kan sette av tid. Last ned skjemaet Liste for interessenter og legg det frem på visning.
  •  
  • Forum: Hold visninger
  •  
  • Liste: Interessenter
  •  
  • Skjema: Liste for interessenter (PDF)
  • Budrunde - Forhandlinger og aksept
  • 15. Motta bud
  • Etter visning kontakter selger alle interessenter, både de som var på visning og de som skrev seg på epostlisten, og ber om bud. Budskjema lastes ned under dokumenter i annonseoversikten eller direkte i boligannonsen. Hvis interessenter ikke ønsker å legge inn bud er det nyttig å starte en dialog om hvorfor. Årsakene kan belyse negative forhold ved presentasjonen eller boligen som kan oppklares eller rettes på. Husk at første bud må være skriftlig og at alle bud/motbud er bindende. Motbud er et tilbud fra selger om å kjøpe boligen til en annen pris eller med andre forbehold og regnes som et avslag på kjøpers bud selv om akseptfristen ikke har utløpt. Vedlegget til budskjemaet inneholder mer informasjon om budgivning. Eventuelle forhøyelser av tidligere bud kan mottas muntlig, men det anbefales at budrunden i sin helhet avholdes skriftlig.
  •  
  • Forum: Motta bud
  •  
  • Liste: Interessenter
  •  
  • Dokument: Budskjema (PDF)
  • 16. Oppdater budjournalen
  • Når det foreligger bud føres dette umiddelbart i budjournalen for annonsen. Bud føres som en del av skjemaet for annonsen og budjournalen genereres automatisk basert på denne informasjonen. Budets størrelse og akseptfrist vises dermed på Internett. Dette er et sterkt signal til nye og gamle interessenter om at de må avtale visning nå eller legge inn bud om de ønsker å sikre seg boligen.
  •  
  • Forum: Oppdater budjournalen.
  • 17. Informer budgivere og interessenter
  • Informer så raskt som mulig alle budgivere og interessenter om budets størrelse og akseptfrist. Be samtidig om nye bud. Hvis budet inneholder forbehold, eventuellt et tidspunkt for bortfall av forbehold, må det samtidig informeres om dette. Grunnen er at forbehold gjør likelydene bud mer eller mindre attraktive. Navn på eller kontaktinformasjon for budgivere formidles av hensyn til personvernet aldri.
  •  
  • Forum: Informer budgivere og interessenter
  •  
  • Liste: Interessenter
  • 18. Aksepter bud
  • Etter en eller flere runder med mottak av bud, oppdatering av budjournalen, informasjon til budgivere/interessenter og forhandlinger aksepteres vanligvis det mest attraktive budet. Selger har imidlertid ingen plikt til å akseptere et bud og kan forkaste alle bud uten grunn. Når avgjørelsen er tatt sjekkes finansieringen oppgitt på budskjemaet i samråd med kjøper. Last deretter ned skjemaet Aksept av bud, fyll ut feltene merket Fylles ut av selger og send dette til kjøper sammen med en kopi av det vinnende budskjemaet. En bindende avtale om salg av boligen er dermed inngått. Gratulerer!
  •  
  • Forum: Aksepter bud
  •  
  • Skjema: Aksept av bud (PDF)
  • 19. Send budjournaler
  • Ved et privat boligsalg har selger ingen lovpålagt plikt til å opplyse om forholdene rundt budrunden etter at salget er avsluttet. Hvis en megler står for boligsalget har kjøper rett til innsyn i budjournalen som megler er pålagt å føre. Andre budgivere har om ønskelig adgang til en anonymisert versjon av samme dokument. For en ryddig avslutning på boligsalget anbefales det at selger sender ut budjournaler til både kjøper og budgivere med en høflig takk for interessen og budene. Budjournaler i PDF-format lastes ned under dokumenter i annonseoversikten. Kjøper mottar en full versjon og budgivere mottar en anonymisert versjon uten navn og kontaktinformasjon. Opplysningene skal behandles som konfidensielle av alle parter og skal kun brukes til å ivareta kjøpers eller budgiveres interesser i forbindelse med salget av boligen.
  •  
  • Forum: Send budjournaler
  •  
  • Dokument: Budjournal (PDF)
  • Dokument: Budjournal - anonym (PDF)
  • Etterarbeid - Kontrakt og oppgjør
  • 20. Bestill kontrakt og oppgjør

GUIDE: Guiden for privat boligsalg er en håndbok og et verktøy. Hvert av de 20 punktene kan krysses av med et klikk etterhvert som oppgavene utføres. Det er i tillegg 4 hovedgrupper for forberedelser, salg, budrunde og etterarbeid som sjekkes ut når et stadium av salget er avsluttet. Status på listen lagres automatisk mellom hver gang bruker logger inn. Dokumentene for opplysninger som lastes ned er PDF-skjema som kan fylles ut på PC med Adobe Reader eller tilsvarende software. Endringer i skjemaene lagres når PDF-dokumentet lagres. Skjemaene kan selvsagt også skrives ut og fylles ut for hånd.