I disse dager utspilles nye runder i en mangeårig prosess der det på nytt skal avgjøres om en tilstandsrapport kan gjøres obligatorisk ved boligsalg. Tilstandsrapporten under vurdering er selv en del av vurderingen. Målet er å skape en ny standard for boligmarkedet, satt av godkjente “bygningssakkyndige” innen takstbransjen, som kan gi en utvidet teknisk vurdering av tilstanden på boligen og avdekke mangler som er av betydning for verdifastsettelsen og budgivningen. Ved å gjøre et slikt produkt obligatorisk er tanken at det drastisk vil redusere kostbare tvister i etterkant av boligsalg og dermed beskytte forbrukerne. Forbrukerrådet har vært en ivrig pådriver for å få en obligatorisk tilstandsrapport på plass. Bak forslaget ligger det per dags dato de aller beste hensikter, et kor av preferanser og anbefalinger fra de involverte bransjene og flere årsverk i den offentlige forvaltningen. Det er derfor ikke overraskende at mye er riv ruskende galt her og at lite skjer.
Meglere, takstmenn og løgner
Den 10 mars viste NRK et program fra Forbrukerinspektørene (FBI) om bolig og boligsalg. Programmet kan sees på Nett-TV fra NRK. Hovedoppslaget var at meglere utøver press på takstmenn og, eksplisitt eller implisitt, påvirker utfallet av arbeidet med takster og rapporter. Nesten halvparten av takstmennene som ble spurt i en undersøkelse utført av FBI hadde blitt utsatt for eller følt et slikt press. Halvparten av de forespurte svarte ikke på undersøkelsen. Omfanget av løgner kan med andre ord diskuteres, men ikke premissene for løgn.
Bakgrunnen for at et press kan oppstå eller oppleves er at de fleste takstmenn rekvireres gjennom en megler. Selv om selger står som oppdragsgiver blir takstmannen oftest valgt etter meglers anbefaling. Takstmenn som jobber mye med verdi- og lånetakst eller boligsalgsrapporter ender dermed opp i et avhengighetsforhold til utvalgte meglere for å sikre seg nye oppdrag. Dette forholdet er til felles nytte når takstmenn nyter stabile inntekter, meglere raskt omsetter uproblematiske objekter og selgere oppnår høyest mulig salgspris. Men arbeidet med å fastsette verdi og fastslå tilstand ut fra objektive rammevilkår, av interesse for kjøpere, blir skadelidende. En takst eller rapport utarbeidet under slike forhold er, verdsatt ut fra innholdet, ikke mer verdt enn papiret den er skrevet på og stempelet den er påført. Verdien skifter faktisk fortegn: taksten eller rapporten kan bli en autorisert hvitvasking av mangler og en manipulasjon av verdien.
Morgenen før programmet gikk på lufta ble noe av innholdet lansert på nettet og i pressen. Leder i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Christian Dreyer, stilte til et intervju der kan overhodet ikke kjente seg igjen i den virkeligheten undersøkelsen refererte til. Takstbransjen, mente Dreyer, hadde et “etisk problem” og manglet “faglig integritet” hvis den ga etter for press fra meglere og ikke sto inne for siste ord. Det var uansett meglers jobb og plikt å påvirke takstmannen der megler mente at dette var “riktig”.
Utpå kvelden, i en debatt med FBI-programleder Lars Karelius Noer og Arne Støbakk fra Norges Takseringsforbund (NTF), var Dreyer plutselig full av lovord om takstbransjens faglige integritet. Over noen små timer hadde Dreyer snudd helt rundt, og de krampaktige vridningene av virkeligheten, som han riktignok fortsatt opplevde, hadde inngått et forlik med omverden gjennom forbedret kommunikasjon mellom gode samarbeidspartnere i to søsterorganisasjoner. Problemet med meglere som ber takstmenn om å lyve hadde tilsynelatende funnet en lykkelig løsning i kulissene.
Skyggesiden i søkelyset
Mens denne debatten foregikk fyltes trådene under artiklene om meglere og takstmenn som lyver med anonyme kommentarer. Dette fenomenet er, i følge ekspertene, informasjonsalderens skyggeside; en underverden av skumle avatarer med en tvilsom agenda. Sladder som formidles gjennom slike vedlegg, av forfattere med fargerike pseudonymer uten fysisk opphav, er av en ytterst tvilsom karakter. Argumentet er at her kan hvem som helst skrive hva som helst. Dette bryter med ekspertenes ideal der noen få utvalgte gjentar det samme. I en sak som dreier seg om mektige organisasjoner med en selektiv virkelighetsoppfatning, utilbørlig påvirkning med trusler om tapt levebrød og autoritære dokumenter skrevet med påholden penn, kan det likvel være verdt å lytte litt til den gemene hop som samles for å nøste videre på slike tråder.
Noen bekreftet at det var en utbredt praksis at meglere fikk det de ønsket seg i retur for nye oppdrag. Meglerkontorene oppretter på denne måten en stall med lojale takstmenn. Presset fra meglere dikterer derfor ikke bare innholdet, men står for utvelgelsen av takstmenn som upåvirket leverer en fordelaktig innstilling. Andre innlegg om partnerskapet hadde naturlig nok aldri utøvd press eller blitt påvirket.
Enkelte hevdet at dette ikke er et isolert problem mellom meglere og takstmenn; forsikringsselskapene er like kresne i sitt valg av samarbeidspartnere. Bransjeorganisasjonene innen takst bidrar til å rekruttere nyttige kandidater for kravstore kunder ved å kreve medlemskap som en forutsetning for å få jobber. Nøytraliteten og uavhengigheten hos takstmenn settes dermed under mer utidig press fra egne rekker.
Et relatert poeng var den vage ordlyden i takstdokumentene. Under kursing av takstmenn blir ansvarsfraskrivelse satt på pensum. Det gjelder å formulere seg mest mulig uangripelig hvis det senere skulle dukke opp en mangel som, bevisst eller ubevisst, ble oversett. Dette kan observeres ved selvsyn i mange dokumenter. En spade er gjerne et objekt som bør undersøkes nærmere.
Etterhvert lysner et skyggelagt bilde av en større samrøre mellom banker, forsikringselskaper, bransjeorganisasjoner, meglere og takstmenn som minner litt om Goodfellas i lusekofter. De ille berørte stilte derfor villig opp utpå dagen den 10 mars for å gjenopprette den offisielle virkeligheten der søppelhåndteringen i New Jersey er en kommunal virksomhet. Ironisk nok valgte en profilert meglerkjendis, Miguel Sørholt, å uttale seg til en sakkyndig journalist, Odd Steinar Parr, med en enestående portefølje av salgsoppgaver publisert som artikler. Når tittelen på bestillingsverket var “Skal selvfølgelig ikke være i lomma på megler” er det vanskelig å ikke la seg imponere av det dypt tragikomiske ved forsvarstalen. Påstandene om frifinnelse smaksatte samrøren med en tilmålt porsjon media.
Problemet med å sammenfatte slike fremstillinger er at de raskt avfeies som grunnløse beskyldninger og konspirasjoner. Selv med håndfaste undersøkelser, eksakte prosenter og støtte fra skriftlige vitnemål kan tolkningen av grunnlaget tydeligvis betegnes som ren spekulasjon. Åpenbare konklusjoner kan deretter arkiveres som fremmede for å opprette en vaklende balanse i glemmeboka. Lederen i NEF fulgte denne PR-linjen til det gikk trill rundt for han.
Samtidig kan enkelte meglere og takstmenn føle seg urettmessig uthengt fordi de personlig ikke ser eller forstår sin rolle i den større sammenhengen av tvilsomme bindinger og vikarierende motiver. Det er derfor viktig å skille sak og person for å belyse hvordan det underliggende systemet former utfallet og menneskene.
Vi er alle vinnere
Om meglere og takstmenn maler sin egen sammalte kake er det også for å presentere en felles oppdragsgiver, selgeren, med en forhevet godbit. De fleste selgere ønsker å pynte bruden godt for å by seg frem i markedet. At taksten svever over pipa og mangler feies under teppet kan være tegn på solid håndverk for en ambisiøs selger. Når den sminkede skjønnheten kan avhendes 24 timer etter første stevnemøte med utveksling av bindende løfter er alle lykkelige.
Men statistikken viser at en stadig økende andel (nå ca. 20%) av alle bolighandler ender i krangel eller skilsmisse. Når selger møter seg selv i døra som kjøper oppstår det tydeligvis et personlighetsskifte som kunne inspirert Robert Louis Stevenson. Boliger som avhendes plettfrie blir plutselig fulle av skavanker; fornøyde selgere blir ved et trylleslag indignerte kjøpere. Denne metamorfosen av folkesjela skyldes til dels forventningen om at alle ender opp på topp i boligmarkedet. Rent regnskapsmessig er den hyggelige balansen vanskelig å opprettholde (uten å bukke og takke bankene for veksten i gjeldsgraden), men de fleste beretninger peker i en himmelsk retning og skaper euforiske tilstander.
Når media daglig omtaler bolig og boligmarkedet er det oftest med fete typer om priser som stiger, takster som overgås og familiære drømmer om hjem, kjære hjem som det ultimate statussymbol. Venner og bekjente trekker kjøpesum fra salgssum og forkynner høylytt hvor ufattelig mye de har tjent bare ved å være på flyttefot. Til tider har det holdt å besitte et nummer på en planløsning for å innkassere en årslønn. Boligmarkedet opplever et ensidige fokus på lukrative suksesshistorier fra mange kanter, og dermed forvandles nøkterne forventninger til spekulative fantasier - vekst blir til gevinst. Enhver selger og kjøper ønsker som alle andre å skryte av egen fortjeneste i oppgjørets time, men når disse forenes i samme person oppstår en uunngåelig og uforsonlig konflikt.
I dette øyeblikket erindrer selvfølgelig en forsmådd kjøper sin dobbeltrolle som glemsk selger og noen vage minner om meglere, takstmenn og løgner bobler frem fra underbevisstheten. Kanskje er kjøper selv en innsider i slike transaksjoner og øyner at situasjonen ikke er unik. Svikten i systemet som sikret gevinst, men bidro til tap, kan på nytt brukes til å justere balansen og forvandle nedtur til opptur. Kjøper, som også er selger, klager til selger, som også er kjøper, og dermed er den endeløse spiralen med erstatningskrav i gang.
De profesjonelle partene som i utgangspunktet skulle sikre at bolighandelen ble avsluttet minnelig ved kontrakt og oppgjør har benyttet momentet til å forlenge sin egen kontoutskrift. Over de siste årene har det dukket opp nye forsikringer som selges gjennom meglere. Formålet er å betjene den økende klagestrømmen, og alle tvistesaker trenger, i likhet med lyspærer, opptil flere takstmenn for å skrus på plass.
En eieskifteforsikring er i følge Protector “å overlate ansvaret for eventuelle skjulte feil på boligen du selger, til et forsikringsselskap....Tegner du eieskifteforsikring i Protector, behøver du ikke bekymre deg for verken krav eller rettsaker”. Det høres unektelig befriende ut å overdra en potensiell svarteper til en søkegod og godhjerta partner. Haken er imidlertid at selger må fylle ut en egenerklæring og boligen kjøpes “as is” - som den er. Premien dekker med andre ord skjulte feil som ikke eksisterer etter overtagelse.
At ansvaret som forsikres havner i en konfliktfylt gråsone ble bevist i FBI uken etter når eieskifteforsikringer fra Protector ble et tema. Programmet kan sees på Nett-TV fra NRK. En prosedyre med avslag, trenering og rettslig prøvelse virket standardisert i behandlingen av erstatningskrav. Selskapet ble kritisert av sin egen bransje for å ha en “for streng oppgjørspraksis”, ignorere vedtak i den flittig brukte Forsikringsklagenemda og trekke saker uten prinsipiell betydning gjennom rettsapparatet. Om eieskifteforsikringen er veien til paradis for syndefulle selgere, bedyret frustrerte kjøpere at den er en lang omvei til et sant helvete. Når 70% av dagens selgere likevel velger å benytte seg av tilbudet om eieskifteforsikring viser det at tilliten til salgsprosessen er tynnslitt. Flertallet som kvalitetsikrer gjennom megler og eventuelt takstmann tror at kjøper kommer tilbake med et verbalt balltre og forsikrer seg derfor om at de ikke er hjemme. Samtidig møter de seg selv i døra til en ny adresse.
Her ønskes selger, nå kjøper, hjertelig velkommen til å handle enda et produkt i serien av tilbud på samvirkelaget - en boligkjøperforsikring. Help beskriver tilbudet slik: “Ved boligkjøp er sjansen stor for at du kommer til å klage på noe vedrørende kjøpet, uansett hvilken stand boligen er i. Uten profesjonell hjelp kan en slik klageprosess bli lang og ressurskrevende”. Det er nesten på sin plass å påpeke at dette ikke er en parodi. I skrivende stund flakser et ukjent antall personer rundt for å forsikre seg mot seg selv fordi andre gjør det. Sjansen for at kjøper kommer til å klage øker proporsjonalt med graden av uheldig samarbeid mellom selgere, meglere og takstmenn. Klageprosessen blir så avgjort lang og ressurskrevende på grunn av eieskifteforsikringen, solgt av meglere til selgere for forsikringsselskaper. Boligkjøperforsikringen, formidlet til kjøpere gjennom de samme kanaler, bringer igjen takstmennene inn i varmen for å revurdere hverandres arbeid i runder med brevveksling mellom advokater, møter i forliksrådet og stevninger levert tingretten. Samspillet skaper i sum avhengighetsforhold som setter sammen ledd etter fordyrende ledd basert på egne brister. Fortsetter trenden blir den endelige overtagelseserklæringen ved et boligsalg synonym med den siste domsavsigelsen.
Dette er en sørgelig slutt på en transaksjon det norske lovverket begrenser til en selger og en kjøper. Det er grunn til å tro at noe av årsaken til det økende kostnads- og konfliktnivået er at industrien som har vokst opp sørger for å sysselsette seg selv ved å produsere en tvungen etterspørsel etter både løgner og avsløringer, samt forsikringer mot begge deler. Sentralt står likevel en sammensatt personlighet med motstridende interesser ved salg og kjøp som aldri kan forenes uten selvbedrag eller et snev av fornuft. Galskapen ligger i at samrøren mellom banker, forsikringsselskaper, bransjeorganisasjoner, meglere, takstmenn og media bruker et polert glansbilde av boligmarkedet til å skape en bipolar lidelse, besatt av sosial angst og grådighet, der alle selgere og kjøpere er vinnere uten evner til å realisere egne tap.
Nye tvangstrøyer på asylet
Diagnosen passer ikke inn i den virkeligheten lederen i NEF kjenner og forkynner. Her samarbeider man i lukkede rom om faglig integritet og etiske problemer løses først ved å skylde på andre og deretter frikjenne dem. Litt bondevett blandet med noen klyper salt burde tilsi at den tilbakevendende friskmeldingen av boligmarkedet under slike vilkår er enda et symptom og ikke en kur. At det blir mer Armani og mindre Blåkläder rundt bolig viser med tydelighet at det konstrueres finansielle instrumenter på toppen av grunnmuren som skal tilfredsstille basisbehov. Kostnaden av de spekulative påbyggene betales i form av renter, gebyrer, provisjoner, salærer og premier fremfor lønn for et bedre tak over hodet. Om det er en ny bevissthet som burde oppstå etter kollapsen av bankenes kredittboble og dens derivater, på norsk ufarliggjort i den influensa-pregede “finanskrisen”, er det at strukturelle forandringer basert på tyngdeloven er påkrevd når kjernevirksomheten forsvinner i lag på lag av luftige løfter om overflod.
Forslaget om en obligatorisk tilstandsrapport har siden det ble luftet truet med å slette behovet for alle slags forsikringer til fordel for et garantert produkt. Det var en gang, for lenge siden, at takstmenn først hevdet at hvis tilstanden på boligen kunne dokumenteres skikkelig fantes det ikke mangler som skulle tilsi at selger og kjøper trengte hvert sitt forsikringsselskap med skarpskodde advokater. Så lenge ingeniører er nikkedukker for eiendomsrådgivere, takstmenn tjener på å rydde opp etter seg selv og skriveferdighetene staver ansvar med amnesi og dysleksi, forblir imidlertid tilstandsrapporten et byråkratisk eventyr med døve og blinde formålsparagrafer.
Dilemmaet er at aktørene som faktisk blir hørt og sett under slike evneveike omstendigheter aldri vil rive pyramiden de lagvis utvider. Den står fjellstøtt på sedimentene i grunnfjellet. En obligatorisk tilstandsrapport med et forpliktende og ansvarlig innhold vil etterlate et øde men fruktbart landskap der det kreves helt andre fundamenter og skikker. I dagens system blir en obligatorisk tilstandsrapport et lovfestet skrapelodd med skjulte gevinster eller tap, avhengig av ståsted, og tyngdepunktet i boligmarkedet vil tippe videre mot børs og bort fra bygg.
| 