De siste årene har låneiveren ført til krisetilstander over hele verden. I Norge ble symptomene først annonsert etter utbruddet med store oppslag om en feberhet finanskrise, der kreditten tørket opp, og en kjøligere gjeldskrise, der en overflod av gjeld nå truer med betalingsvansker og dårligere tider. At disse krisene bør forenes ble stort sett uteglemt i en rekke sensasjonelle oppslag om mangel på mer penger for de som ikke hadde penger. Sentralt i hele pengegaloppen av tabloide uttrykk står grenseløse boliglån.
Det har lenge eksistert en uskreven regel i Norge om at det totale lånebeløpet ikke bør overstige 2,5 ganger inntekt. Helhetsvurderinger eller dietter på vann og brød gjør at det finnes unntak, men grensen på 2,5 ganger var ment å sikre både lånegiver og lånetager mot renteøkninger, uforutsette utgifter, reduserte inntekter, arbeidsløshet, svingninger i boligmarkedet og mange andre ting som kan forstyrre nattesøvnen gjennom et godt liv. Målet med en lettfattelig tommelfingerregel av denne typen var en forutsigbar privatøkonomi og et bunnsolid bankvesen. Brudd på en gammel og folkelig rettesnor kan med andre ord medføre noen konsekvenser.
I november 2007 publiserte Kredittilsynet (nå Finanstilsynet) resultatet av et tematilsyn med boligfinansieringen i Norge. Konklusjonen i avsnittet om den generelle utviklingstrenden blant åtte banker var:
Med to unntak har alle bankene i utvalget liberalisert sine retningslinjer for boliglån og
boligkreditter de siste tre årene. Liberaliseringen gjelder særlig maksimal belåningsgrad,
maksimal gjeldsgrad og muligheten til å gi avdragsfrihet. Dessuten er det registrert at
enkeltbanker åpner for å bevilge boliglån uten krav til nedbetaling i løpetiden.
For å illustrere noe av det mest ekstreme med liberaliseringen av bankenes utlånspraksis kan man ta turen til DnB NOR, avdeling Lillehammer. Til innskudd i et borettslag med en gjennomsnittlig fellesgjeld per leilighet på 2,15 millioner kroner fikk en person helt uten inntekt og formue 500 000 kroner i lån (samlet gjeld ble dermed 2,65 millioner), en person med årsinntekt på 706 kroner fikk tilsvarende 500 000 kroner i lån og en person med årsinntekt på 73 000 kroner fikk 760 000 kroner i lån. Gjeldsgraden gikk fra beskjedne 2,5 ganger mot det uendelige eller, i følge elementær matematikk, det totalt meningsløse. OL-byen satte dermed nye rekorder på en annen arena. (Lånene var imidlertid soleklare brudd på bankens frarådningsplikt og det ble senere, etter mediaoppslag, inngått taushetsbelagte forlik mellom partene.)
En av grunnene til at bankene generelt tok en vending mot økende belåningsgrad og lengre avdragsfrihet er ønsket om lønnsomhet i et konkurranseutsatt kredittmarked. Men etterhvert som bankene overbyr hverandre med tilbud som øker gjeldsgraden og budrundene driver boligprisene bort fra inntekstgrunnlaget pantsettes en større andel av den totale boligmassen. Tilsynelatende tar banker som innvilger boliglån til personer uten inntekt eller formue under slike forhold en risiko, men i Norge er det lånetager som bærer byrden av svingninger i boligens verdi. Så lenge man opererer med boligbytte i samme marked faller gevinsten som regel bort (prosentvis oppgang gir dyrere oppgraderinger) men tap må realiseres. For en høyt belånt boligeier som må selge med tap betyr det at banken innkasserer prisen på huset og at eier må refinansiere restgjelden for at eiendommen skal kunne overdras uten heftelser. I USA, for eksempel, har banken kun pant i boligen og en boligeier kan bli gjeldsfri ved å returnere husnøklene i posten, en praksis med det klingende tilnavnet jingle mail. Den norske ordningen (også vanlig i Europa) med personlig gjeld er gunstig for bankene som dermed har incentiver til å innvilge boliglån inntil kundene ikke kan betjene restgjelden.
I mars 2010 publiserte det norske Finanstilsynet nye retningslinjer for lån til boligformål. De nye retningslinjene stipulerer at boliglån normalt ikke skal overstige 90% av boligens markedsverdi og 3 ganger inntekt. Ved avvik bør det foreligge tilleggsikkerhet eller kausjonister. I Finland har samme organ appellert til kredittgivere i boligmarkedet med en bønn om å ta høyde for en rente på 6 prosent og unngå belåningsgrader over 90 prosent av markedsverdien. Fra 1 oktober 2010 blir det i Sverige forbudt å gi lån utover 85 prosent av antatt verdi. Andre land har innført obligatoriske forsikringsordninger som beskyttelse mot prisfall. I Kanada er belåningsgraden begrenset til 75 prosent av boligens verdi. Hvis en lånetager behøver mer kapital kan banken låne ut opp til 95 prosent om det tegnes en forsikring. Forsikringen dekker hele lånebeløpet om den garanteres av det statlige forsikringsselskapet. I Hong Kong ble praksisen med lån til bolig ytterligere innskjerpet høsten 2009. På linje med Kanada kan banker ikke låne ut mer enn 70 prosent av boligens verdi uten at det tegnes en forsikring i et statlig forsikringsselskap. Taket for lån er likevel satt til 90 prosent av verdien.
Sammenhengene som er etablert bør være innlysende. Det siste tiåret har boligprisene steget mer enn inntektene i mange land, inkludert Norge. Bankenes utlån har følgelig økt for å finansiere gapet og vilkårene har blitt mer generøse for at flere lånetagere skal ha mulighet til å finansiere et boligkjøp. Økt tilgang på kreditt har vært prisdrivende og sirkelen som skaper bobletilstander er dermed sluttet. Lave renter, fullfinansiering og avdragsfrihet gjør at boliger kan omsettes i markedet lenger enn inntektsgrunnlaget blant aktørene tilsier. De nye reguleringene av kredittmarkedet, nevnt over, er en direkte reaksjon på den økende gjeldsgraden og vilkårene bankene har operert med for å fore pyramiden med nye kjøpere. I USA, der bankene sitter med pant i boligen, har etterspillet med finanskrise og gjeldskrise utløst et konkursras blant finansforetak som slo seg på subprime og satset på viderselge råtne lån i derivater for å kvitte seg med risikoen. I land der lånetagere hefter for gjelden har kraftige boligprisfall ført til personlige tragedier og store samfunnsøkonomiske problemer. Norge har etter et lite fall i prisene høsten 2008 igjen hatt stigende boligpriser og fortsatt gjeldsvekst.
Løsningen på disse relaterte problemene fremstår som elementær for mange uten forankring i økonomiske teorier om vekst etter kompassnåla. Boliglån må enten reguleres etter forsvarlige normer eller så må risikoen for tap sørge for en markedsmessig rasjonering av kreditten. Et uregulert kredittmarked uten risiko forbundet med utlån grenser mot en form for bedrageri. Reguleringer kan ikke oppstå som en ettertanke etter at kredittrammene er sprengt. Er det rimelig at nye "boligeiere" sitter med risikoen når bankene kan tilby fullfinansiering av bolig uten krav om tilbakebetaling? Et retorisk spørsmål det utrolig nok tok Finanstilsynet flere år å besvare i denne omgang. Hvis bankene ønsker å opptre kynisk med en rundhåndet utlånspraksis for å bedre sin egen bunnlinje og utløse bonuser bør de, som i USA, bli et konkursbo når privatøkonomien vakler og boblene sprekker.
| 