Forkjøpsrett er som ordet tilsier en rett som utløses når en bolig skifter eier. Retten innebærer at personer som kvalifiserer for forkjøpsrett kan kjøpe boligen på særskilte vilkår. Den klart vanligste formen for forkjøpsrett er knyttet til omsetning av boliger i borettslag. Boligannonsen og salgsoppgaven bør opplyse om hvilke retter som gjelder og om de er avklart. Med nesten 100 boligbyggelag og 700 000 medlemmer er det ikke uvanlig at forkjøpsretten benyttes.
Borettslagsloven beskriver forkjøpsretten i paragrafene 4-11 til 4-22. Vedtektene for hvert enkelt borettslag inneholder bestemmelser om hvem som har forkjøpsrett. Ansienniteten som gir rett til forkjøp gjelder andelseiere i borettslaget og øvrige medlemmer i boligbyggelaget. Det er ved salg av borettslagsboliger to måter å avklare forkjøpsretten på: forhåndsavklaring og fastprisavklaring. Ulike boligbyggelag omtaler disse metodene litt forskjellig, men prinsippene er de samme. Fristene det opereres med er nedsatt i loven og gjelder for alle.
Forhåndsavklaring av forkjøpsrett
Benyttes forhåndsavklaring kunngjøres det at boligen er til salgs for andelseiere og medlemmer av boligbyggelaget forut for eller parallelt med salgsprosessen. Hvis berettigede ønsker å benytte forkjøpsretten må de melde seg skriftlig innen 5 dager. Bare de som har meldt seg innen den annonserte fristen kan tre inn i høyeste bud etter at boligen er solgt. Meldingen er imidlertid ikke bindende og forkjøpsberettigede står fritt til både å by på boligen, hvis andre har lengre ansiennitet, og avstå fra å benytte retten. Når en avtale mellom selger og kjøper er inngått må de som har meldt seg straks ta stilling til om den skal gjøres gjeldende i henhold til den pris og de vilkår som er avtalt.
En klar fordel med forhåndsavklaring er at budgivere vet hva de kan forholde seg til. Hvis ingen har meldt seg, vil det ikke bli benyttet forkjøpsrett og budrunden avgjør hvem som blir kjøper. Hvis en av de forkjøpsberettigede overtar boligen er forhåndsavklaring likevel en fordel for den høystbydende fordi det skjer i forbindelse med avslutningen på budrunden. Benyttes fastprisavklaring er situasjonen en annen.
Fastprisavklaring av forkjøpsrett
Ved fastprisavklaring selges boligen på vanlig vis før det sendes melding om eierskifte til boligbyggelaget. Når meldingen er mottatt annonseres boligen på nytt for andelseiere og medlemmer. Fristen for forkjøpsberettigede til å melde seg og benytte retten til å overta boligen til den pris og de vilkår som gjelder er da 20 dager.
For selger utsettes bare salget disse ukene. Kjøper må vente tålmodig for å se om noen ønsker å tre inn i avtalen. Ulempen for kjøper er at det vinnende budet er bindende gjennom hele perioden. Kjøper kan ikke legge inn bud på andre eiendommer av interesse uten fare for å sette seg i en mildt sagt uheldig situasjon med flere bindende bud. Om forkjøpsretten benyttes har den opprinnelige kjøperen brukt mye tid og krefter på en bolighandel det aldri ble noe av.
Forkjøpsretten og salgssum
Forkjøpsretten oppsto i en periode med knapphet på prisregulerte boliger. Den fungerte som et køsystem og avgjorde hvem som etter ansiennitetsregler fikk tilbud om å kjøpe bolig til fast pris. På 80-tallet ble siste rest av prisregulering på borettslagsboliger opphevet, og boligmarkedet, med budrunden i sentrum, ble dominerende for all omsetning. Forkjøpsretten er en sammenblanding av et utdødd system og dagens marked. Hovedgrunnen til at forkjøpsretten har overlevd er at den fungerer som et fordelsprogram for medlemsmassen i boligbyggelagene og sikrer mye av den økende forretningsvirksomheten utover boligbygging.
Spørsmålet er i hvilken grad heftelser om forkjøpsrett virker forstyrrende i boligmarkedet. Det er rimelig å tro at potensielle interessenter uten mulighet til forkjøp konsentrerer seg om eiendommer der markedet bestemmer og høyeste bud får tilslaget. Samtidig kan interessenter med rett til forkjøp avstå fra å delta i en budrunde i håp om å sikre seg boligen til lavest mulig pris. Færre potensielle kjøpere og budgivere vil i teorien virke prisdempende.
Motvekten til disse ulempene er trusselen om at en eller flere rettighetshavere lurer i bakgrunnen. Boliger som er spesielt attraktive og/eller oppnår en lav salgspris står i fare for å bli overatt. Enkelte meglere hevder at budgivere strekker seg lenger i budrunden og overbyr sitt vinnende bud for å hindre at forkjøpsretten benyttes. Hvis det er hold i denne type påstander betyr det at heftelsen har en prisdrivende effekt; budgivere overkompenserer i forhold til det markedet er villig til å betale. I begge tilfeller må konklusjonen være at forkjøpsretten har en uheldig virkning i dagens boligmarked.
| 