Med jevne mellomrom dukker det opp hjelpsomme artikler i media om hvordan forbrukerne skal forholde seg ved et boligsalg. Variasjonene på dette temaet dreier seg ofte om å kuppe budrunden og kapre drømmeboligen. Mellom linjene er det penger å tjene på å realisere drømmene med rett taktikk. Det er grunnen til at avisene og nettstedene henvender seg direkte til deg med en unik mulighet. Felles for de dype hemmelighetene lekket av eiendomsmeglere til journalister er at de klarer å overse det åpenbare: vinneren av budrunden legger inn det høyeste budet. Vanskeligere er det ikke å heve armene over hodet etter å ha lagt pengene på bordet. Men er beløpet høyt i forhold til boligens faktiske beskaffenhet, eller prisnivået for sammenlignbare boliger på salgstidspunktet, har vinneren lidd et tap. Noen av forslagene til hvordan akkurat du kupper eller kaprer en bolig vitner derfor om at det kan ligge en viss piratvirksomet bak rådgivningen.
Budbringerne
Når supermegler Petter Andreas Poppe, nylig avtrådt fra eget eiendomsmeglerforetak, selv tråler eiendomsmarkedet er han i følge VG tøffest i byen. Poppe har unik innsikt i sin egen overbevisning om boligmarkedet: Ser jeg en bolig lagt ut for fire millioner kroner, som jeg synes er verdt fem, byr jeg raskt 4,5 millioner med 1-2 timers frist. Kjendismegler Miguel Sørholt hos Privatmegleren er like hissig på grøten og anbefaler i Dagbladet budgivere å umiddelbart legge seg 50 000 kroner over prisantydning. Sørholt er mektig lei dumme folk med lav selvtillit som byr under evne: Det er bestandig slik at alle vil kjøpe billigst mulig. De synes alt er for dyrt uansett hva prisen er når de kommer på visning. Derfor starter mange med et for lavt bud - eller de venter med å legge inn bud for å se hva som skjer. Dette er lite klokt, fordi det vitner om lav selvtillit når det gjelder den egentlige prisen. Dagbladet fullfører resonnementet i en annen artikkel: Mange meglere mener at høye bud med korte frister er det som generelt sett gir de rimeligste boligene – særlig i et hett boligmarked. Vestkantmegler Nils O. M. Nordvik bidrar med et like pragmatisk syn på vinnende bud over takst og prisantydning. Boligprisene stiger med budene og øker bare gevinsten: Den dagen du selger boligen for 3 millioner, vil du ikke tenke over at du ga 2,1 i stedet for 2 millioner. Beveger man seg lenger vestover til Kurt Helge Frafjord hos Aktiv Eiendom i Stavanger er det stemning i Bonytt for å satse alt med en gang. Pokeransiktet bør være en grimase: Er det en bolig du virkelig vil ha, kan du by det du har satt som din øvre grense med det samme, og satse på at det vil skremme bort konkurrentene. Meglerkollega Trond Ødegård hos Krogsveen på Nordstrand legger til at bud bør overbys kontant for å markere revir: En budrunde handler om følelser og psykologi. Vi meglere vet jo ikke hvem det er som virkelig vil ha boligen, men vi ser fort hvem som lar seg riste av, forteller megleren. Ingen av de siste to har, i følge Bonytt, tro på at det finnes noen strategi for å presse prisene nedover. Alle styrker imidlertid troen på at det finnes noen sirkulerte sannheter om kupping og kapring som gjør gode råd dyre når det handler om følelser og psykologi.
Første bud
Det blir ofte anbefalt å komme på banen så raskt som overhodet mulig med et bud. Hensikten er å signalisere en stri vilje til å sikre seg boligen både først og sist til enhver pris. Strategien søker å simulere en ensporet adferd — en budgiver som slår seg på brystet og brøler beløp — for å påvirke omgivelsene i henhold til naturens lover. Skuespillet passer imidlertid best i en budkrig blant huleboere og underholdningsverdien er utvilsomt størst for meglere som får avviklet boligsalget raskere. Det kan være mer hensiktsmessig for en reflektert kjøper å kontakte selger og be om å bli holdt orientert om eventuelle bud. Hvis ingen bud har kommet inn etter en viss tid vil det gi rom for å justere åpningsbudet i forhold til prisantydningen. Selv om det berømmelige gjerdet er tett befolket og mange kaster seg inn i en budrunde har oppholdet i verste fall medført en liten tenkepause med muligheter til å studere opplysningene om boligen nøyere og bruke kalkulatoren flittig. Første bud er uansett en åpningsreplikk for å starte en dialog om salget. Den seriøsiteten som alltid etterlyses når det legges inn lave bud, omtalt som skambud, er ment å påvirke budgivere til å akseptere megler eller selgers prisnivå. Store og uforklarlige sprik i takster og verdivurderinger gjør at det ikke er noe å skamme seg over å by etter egen oppfatning fra første bud.
Raske bud
Myndighetene reviderer stadig reglene for å redusere tempoet i budrunden. Først måtte akseptfrist settes til 24 timer etter siste annonserte visning. Nå er det etter klokken 12 påfølgende virkedag. (Regelen gjelder ikke ved privatsalg.) Hensikten er å hindre kjøpere å kuppe boligen med korte tidsfrister tett oppunder eller forut for en visning. Når boligmarkedet koker som verst er det private visninger med bud og aksept før hordene melder sin ankomst som gjelder. Selv om Finanstilsynet annonserer at formålet er å forhindre kupp ligger mye av bakgrunnen for bestemmelsen i ønsket om å beskytte kjøpere mot seg selv. Bud bør ikke legges inn som en impuls uten at boligen er undersøkt og finansieringen er på plass; auksjonsformen bør gi rom betenkningstid uten at noen øredøvende skriker første, andre og siste gang for å klubbe gjennom et salg. Reduseres stress og press åpner det for mer reflekterte og rasjonelle beslutninger. Både kjøpere og selgere er tjent med ordnede former og frister med tilstrekkelige pusterom. Meglere tjener på raske salg. Som taktikk er bud med korte akseptfrister utbredt. Utallige scenarioer ligger bak tanken å tvinge selger inn i et hjørne med redusert handlingsrom. I realiteten vil en selger alltid søke nye bud innenfor fristen og avslå om historikken tilsier at andre kan friste med mer. Avsluttes budrunden med aksept uten at andre budgivere fikk mulighet til å høyne har en selger med fullt innsyn i hele prosessen hatt sine grunner til å delta i kuppet.
Smarte bud
En gjenganger blant rådene er å se an konkurransen på visninger og by deretter. En tett befolket visning tyder på at interessen er stor og at budrunden vil bli het. Det kan også bety at det ble annonsert et oppussingsobjekt til lokkepris og at mange nysgjerrige gikk søndagstur i området. Rådet om å by høyt med en gang for å skremme bort de andre interessentene kan derfor gjøre budrunden til en ensom affære. En visning med dårlig besøk indikerer det motsatte; liten interesse og ingen eller en treg budrunde. Rådet om å by høyt nok til at selger i takknemlig desperasjon kaster et akseptbrev etter første bud er likeledes en tanke korttenkt. Selv om det kan være en sammenheng mellom antall personer observert med prospektet i hendene og temperaturen i en budrunde betyr det ikke at verdien stiger etterhvert som interesselisten fylles opp. Oppslag i media om fulle hus på visning fyrer opp under forventingen om at det blir trangt i døra når folk skal løpe og kjøpe, men markedsanalyser på dette nivået er begrenset til telling og gjetting. Oppfordringer til å se an selger via skattelister og Google for å få en følelse av hvilket prisnivå det kan være aksept for faller i samme bås. Sett i en større sammenheng skifter alle forslag om å se an interessenter, selgere, meglere og andre budgivere fokus bort fra selve eiendommen. Perifere forhold graviterer mot sentrum og beslutningsgrunnlaget dreier mot spekulative relasjoner av usikker betydning. Relevansen er begrenset til øyeblikket. Et boligkjøp kan vare livet ut så det gjelder å ikke lure seg selv i forsøk på å lure andre.
Siste bud
Første bud skal helst være det siste. Rådet om å gå knallhardt ut for å slippe å øke underveis er kanskje et av de mest fremtredende rundt budrunden. Tanken bak strategien er ikke ukjent i idrettsverden og forutsetter at konkurrentene blir så imponert av det vanvittige åpningstempoet at de heller legger seg flate enn å starte. Dette har nok bare inntruffet, akkompagnert av gråt, under Barnas Holmenkolldag. Bråkjekke utøvere som ikke kjenner sin egen begrensning kan derimot få smake at det koster å bløffe på første mellomtid. Et voldsomt rykk i budgivningen har opphav i samme metafor og sikter seg inn på et siste bud gjennom en rask avgjørelse. Kombinert med en kort akseptfrist er hensikten med økningen å flytte mållinjen før andre budgivere får en sjanse til å matche farten. Overraskelsemomentet kan også bringes inn ved at budgiver ligger uthvilt på lur og kommer fra indre bane med høy fart i det budrunden nærmer seg slutten. Alle bud som legges inn med store fakter av denne typen har imidlertid en fundamental svakhet. Gjenopptas budrunden med en sedvanlig rytme er løpet kjørt. Selgere har lite å tape på å søke nye runder fordi en budgivers ultimatum om et siste bud alltid bunner ut i et ønske om å kjøpe.
Nye bud
Budrunden har en forlokkende og forledende dynamikk i auksjonsmodellen. Det er lett å la seg rive med i det spekulative og spennende spillet om å vinne eller tape og miste fokus på hva det hele faktisk dreier seg om: kjøp og salg av fast eiendom. Omsetning av fast eiendom er en byråkratisk prosess regulert av utallige lover og regler. Budrunden har midt oppe i dette skjemaveldet utviklet seg til et folkelig spill om store penger. Deltagerne i en budrunde føler nok at det er markedsmekanismene som regulerer prisene. Når et vinnende bud i tillegg omtales som markedspris forveksles budrunden lett med boligmarkedet. Verdien av fast eiendom påvirkes imidlertid i et langt større og mer langsiktig perspektiv enn en beskjeden bunke budskjemaer i A4. De konkurrerende markedskreftene det er snakk om i en budrunde kan omfatte noen som ikke helt fikk med seg manglene ved boligen, kredittverdige personer uten bakkekontakt, kjøpelystne med behov for finansiering eller gode kompiser av selger eller megler. Før budjournalen ble et obligatorisk vedlegg kunne kreftene kontrolleres av fri fantasi. Beslutningene som tas med hensyn til budbeløp i en enkelt budrunde gjenspeiler derfor ikke nødvendigvis et fungerende boligmarked i balanse med omgivelsene. Vippepunktet, over eller under takst, er i seg selv en høyst problematisk forankring.
Oppskriftene på å kuppe og kapre inviterer selgere og kjøpere til å engasjere seg taktisk i budrunden basert på følelser og psykologi. Rådene fra meglerne om måter å manipulere utfallet på til egen fordel har derfor en tendens til å oppfylle seg selv til andres fortjeneste. De gir også opphav til noen finurlige forestillinger om verdi. Kjøp under takst eller prisantydning opphever ofte tyngdeloven i markedet så den virkelige verdien svever til andres antagelser. Mange av disse hodeløse betraktningene bunner ut i at det har blitt en personlig egenskap å vinne en budrunde. Bare tapere har lav selvtillit og byr lavere enn over evne med sitt første bud. Det er ikke slik du kupper en budrunde og kaprer drømmeboligen. Men følges oppskriftene i de fete overskriftene til punkt og prikke medfører det at budrundene blir prestisjeoppgjør mellom virile lånetagere med et utpreget behov for å markere seg. Prestasjonen måles i kroner og bankene sponser gledelig kamphanene. Resultatet er at verdiene løsrives fra faktorer av mer rasjonell betydning for utviklingen i boligmarkedet. Budrunden, drevet av følelser og psykologi, blir den primære drivkraften. For å unngå å bli kuppet av budrunden og kapret i dine boligdrømmer gjelder det derfor å skyve noen emosjonelle forestillinger til side og skape en dypere bevissthet rundt verdigrunnlaget.
| 